Il nostro Studio oltre alle varie attività che svolge ormai da tempo ha ampliato i suoi servizi per quanto riguarda l’aspetto fiscale privato: siamo diventati un Centro CAF per tanto offriamo le prestazioni previste in quest’ambito con un tariffario alquanto competitivo.
I servizi da noi svolti sono i seguenti:


•   COMPILAZIONE MOD 730   €.50,00
•   COMPILAZIONE MOD 730 CONGIUNTO  €.80,00
•   COMPILAZIONE MOD UNICO PERSONE FISICHEORDINARIO O INTEGRATIVO   €.100,00

•   RILASCIO DUPLICATI DI DICHIARAZIONI  €.5,00
•   CALCOLO IMU   €.10,00
•   CALCOLO TASI  €.10,00
•   VISURA CATASTALE  €.5,00
•   CALCOLO TASI   €.10,00

Per la prenotazione del servizio è a disposizione in allegato un modulo da compilare, con elencata la documentazione da presentare per poter effettuare la compilazione del modello 730.
Per ulteriori informazioni in merito siamo a disposizione al numero 0332.629323 oppure tramite mail all’indirizzo  infoQuesto indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo.

 

Lo sportello virtuale di Aiac torna e affronta uno dei "nodi" più importanti della vita di proprietari in condominio: i millesimi. Come si formano, quanto sono validi a cosa servono?
Di fronte al problema di come suddividere le spese condominiali, capita spesso di sentire in assemblea commenti davvero accorati del tipo “ma non è giusto!”, specie in riferimento ai lavori straordinari. Tolte le persone in malafede che pur di veder ridotta la propria rata non accettano ragioni (se non la propria), ecco qualche dritta su come approcciarsi alle tabelle millesimali.

Le parti comuni sono di proprietà (e a carico) di ciascun condomino in ragione del valore della propria unità abitativa, relativamente al valore delle altre unità (così indica la legge). Il valore però NON può intendersi come quello commerciale: andrebbe altrimenti rivisto ogni volta che avviene una compravendita, e periodicamente occorrerebbe un controllo sul mantenimento del valore interno di ciascun appartamento (migliorie come infissi di pregio o il rifacimento dei bagni, o d’altro canto il lento decadimento di una casa in abbandono). Si fa quindi riferimento ad un valore intrinseco della singola unità abitativa, basato su tanti criteri quante sono le peculiarità che differenziano le varie unità abitative.

Chi decide quali sono questi criteri sono i proprietari prima della costituzione iniziale del condominio, ed in genere questo è il costruttore. Sarebbe ottima cosa, quindi, che insieme alla tabella millesimale sia allegata agli atti di compravendita anche la relazione tecnica del consulente che ha redatto la tabella, indicando quali criteri sono stati considerati e come. E’ infatti importante sapere fin dall’inizio cosa si accetta (con valore contrattuale!) poiché la giurisprudenza è abbastanza restia ad accogliere richieste di modifica della tabella millesimale per ragioni non “strutturali”, che sono un errore di calcolo iniziale o una alterazione di più di un quinto della unità abitativa (passare da 100 a 120 metri quadri, per esempio). Compreso questo, ogni modifica è permessa se c’è il consenso unanime dei proprietari, e quindi senza passare da un tribunale. Altri tipi di modifica ai criteri di ripartizione delle spese sono spesso consentiti a maggioranza semplice (maggioranza dei presenti che rappresenti i 501 millesimi) dopo la sentenza della Corte di Cassazione n. 18477 del 2010, ma questo è un altro discorso valevole soprattutto per le spese ordinarie.

I criteri di calcolo delle tabelle si dividono in “interni”, cioè propri di ciascun appartamento (come superficie, volume, numero e natura dei vani, grado di aerazione e illuminazione naturale, orientamento) ed “esterni”, cioè dipendenti dalla struttura (esposizione, panorama, piano e raggiungibilità, isolamento acustico e termico…), così se ne esistono tanti oggettivi e facilmente misurabili, alcuni restano abbastanza soggettivi. Alcuni esempi: ha un valore intrinseco un posto-auto vicino all’uscita o uno identico situato alla fine del corsello dei box, in cui è anche difficile fare manovra? Sempre a parità di superficie e volume, ha maggior valore intrinseco un appartamento posto all’ultimo piano di un edificio senza scale, o quello al piano terreno? Vale più una unità abitativa isolata su più lati da altri appartamenti, o la stessa unità posta in testa con una dispersione termica maggiore?

Per quasi ogni criterio in analisi ci sono dei coefficienti di calcolo, citati in due circolari ministeriali, una risalente al 26 marzo 1966, ed una del 26 luglio 1993 (che dopo 27 anni offre delle precisazioni sulla prima): queste indicazioni sono state redatte per le cooperative edilizie a contributo statale, ma la prassi le ha fatte valere per tutti i condomini.
Le disposizioni ministeriali lasciano un certo margine di discrezione al tecnico che redige le tabelle (come appunto il grado di funzionalità di un appartamento). Auspichiamo che lo Stato elabori dei criteri ancora più precisi, non limitandosi all’edilizia pubblica. Ma se i tempi di reazione del Ministero sono di 27 anni tra una circolare e l’altra, in attesa del 2020 l’auguro è di affidarsi solo a mani esperte.

scassinatori aperturaPadrone in vacanza, casa sicura: i consigli dell'esperto

Quando si parte per le ferie, ci si preoccupa di lasciare il proprio appartamento in massima sicurezza, nei confronti di tutto ciò può su ccedere in nostra assenza - essendo lontani non si può intervenire repentinamente e risolvere eventuali problemi.
Purtroppo al rientro non sempre ciò che abbiamo attuato è stato sufficiente e si possono riscontrare delle spiacevoli sorprese:

Sbalzi di corrente, soprattutto causati dai frequenti temporali nella nostra provincia, che possono danneggiare sia apparecchiature elettriche comuni (caldaia, centraline dei cancelli, ecc), sia elettrodomestici privati (lavatrice, frigorifero, tv, personal computer, ecc); furti di oggetti di valore e danni ai serramenti causati dall’irruzione dei ladri; eventi naturali che possono aver creato problemi al tetto o ai nostri appartamenti; rotture di tubature, con conseguenti allagamenti e danni sia alla nostra dimora che a quelle sottostanti. Questi sono solo alcuni inconvenienti che si possono verificare durante la nostra assenza.

Una prima prevenzione può essere attuata staccando dall’impianto elettrico tutti gli elettrodomestici che non occorre lasciare accesi (come frigoriferi e congelatori) e chiudendo il rubinetto dell’impianto idraulico; ma non sempre tali accortezze risultano essere efficaci e definitivamente risolutive.

Per questo i condomini stipulano polizze assicurative che garantiscano la copertura di eventuali danni - che essi avvengano nel periodo estivo o in altri mesi dell’anno è ovviamente indifferente.
È tuttavia opportuno e necessario specificare che tali polizze garantiscono solamente le parti comuni, la struttura e tutti gli impianti fissi all’interno della stessa, e non i contenuti privati del singolo appartamento.
Da qui il consiglio di abbinare, per ciascuna singola unità abitativa, un’ulteriore copertura privata a quella comune: ciò consentirebbe, da un lato, di tutelare al meglio i propri beni ed eventuali conseguenze che si ripercuotessero su terzi (si pensi al caso della rottura di tubature con conseguente allagamento degli appartamenti sottostanti), dall’altro, avrebbe il vantaggio di personalizzare la copertura di riferimento in base alle proprie esigenze.
Qualora si decidesse di procedere in questo senso, è bene chiedere la consulenza del proprio Assicuratore di fiducia, non senza aver prima sottoposto alla sua attenzione una copia dell’assicurazione condominiale onde evitare spiacevoli “buchi assicurativi” o superflue garanzie doppie.

 

 

Condòmini, lo sapete di avere comprato un palazzo?

Quando compriamo un appartamento compriamo anche le sue parti comuni e i suoi fornitori. Come diventare più consapevoli?

Il fondamento del condominio è la comunione di alcuni beni, e questo fatto è trattato spesso con troppa superficialità. Chi acquista un appartamento compra anche le parti comuni (materiali) e diventa co-proprietario dei documenti (archivi, verbali, bilanci) e “contitolare” dei rapporti esistenti tra il condominio e i relativi fornitori e dipendenti. Le agenzie immobiliari, quando vendono una unità abitativa, a volte si limitano a indicare le “spese condominiali” ma senza entrare nel merito di cosa riguardano.

Quando si intende acquisire un appartamento, tra le altre centinaia di cose da fare, si potrebbe fissare anche una chiacchierata con l'amministratore. E in effetti, anziché parlare di un appartamento, sarebbe più corretto dire di comprare (una parte di) un palazzo, o (una parte di) una villa con giardino, o (una parte di) un villaggio residenziale. Che effetto fa sapere di essere proprietario (con altri) di un immobile da svariati milioni di euro? La prima frustrazione infatti nasce qui: nella confusione tra casa singola e unità in condominio. Per cui ho sentito farmi questa domanda: ma è o non è un diritto fare “quel che voglio” in casa mia (e disinteressarmi di quello che succede fuori dal mio appartamento)? La domanda è malposta: se “casa propria” inizia già dal cancello o dal portone condominiale “disinteressarsi” di quello che succede fuori dall'appartamento è quasi come comprare le azioni di una SpA e infischiarsi del suo andamento in borsa.

Siamo certo liberi di infischiarcene di ascensori, conti, sicurezza... ma in generale restiamo obbligati a partecipare alle spese regolarmente giustificate, che ci piacciano o meno. Se però desideriamo sentirci “padroni”, ed esercitare il nostro diritto al 100%, allora abbiamo il dovere di partecipare con gli altri proprietari alle decisioni, in sede di assemblea. A inizio anno si programma la vita ordinaria: rinnoviamo il contratto a questa impresa di servizi? L'amministratore si è comportato bene? E' il caso di far intervenire un tecnico per questo problema? Quella polizza offre ancora la migliore copertura per noi? L'ascensore è in regola?... Le risposte a tutte le questioni trovano riscontro nel bilancio di previsione, con le spese totali divise per quote tra i vari proprietari ed eventualmente rateizzate. La persona accorta (il condomino diligente, il proprietario che cura il suo interesse) prima dell'assemblea si prepara con le idee chiare, poi si discute sperando che anche gli altri abbiano fatto lo stesso. E infine la maggioranza decide il da farsi. Infine, dopo un anno, con l'approvazione del bilancio consuntivo c'è il momento di verifica. Anche qui è necessario analizzare i fatti e le carte in anticipo, di modo da essere consapevoli di quello di cui si parlerà insieme. Il bilancio deve essere chiuso: importante è che siano i condòmini ad approvarlo, senza farsi prendere per il naso da nessuno. Sia chiaro: l'amministratore non può negare ad alcun condòmino l'accesso ai documenti condominiali (fatture, estratti conto, contratti, pagamenti. verbali..), perché non è lui il proprietario! Infatti tanto quanto il condomino è “padrone” di (una parte del) palazzo, così l'amministratore è un esecutore super partes della volontà assembleare, ed un consulente circa la correttezza formale della vità della comunità. E' un vostro dipendente, e se non svolge bene il suo incarico, rischia di perdere anche una parte del compenso!

 

I dispetti da condomini ora si chiamano stalking

Tra le tante invenzioni di Gioele Dix, in rete si può trovare qualche scena del suo personaggio “condòmino”: una caricatura di chi subisce tutti i disagi, fino all'esasperazione, della vita tra comproprietari. Ma al di là della trovata umoristica, la verità è che le antipatie tra vicini sono un rischio che può snervare, portando le persone a dare il peggio di sé.

Nei seminari specializzati fioccano aneddoti che superano la fantasia del cabaret: vaghi dispetti come fare le pulizie “rumorosamente” possono diventare piccole cattiverie come innaffiare i fiori propri e ...i panni stesi al piano di sotto! E chi si spinge oltre non fa solo sparire zerbini e portaombrelli: troppo semplice!

Ciò che più stupisce è che i protagonisti di queste bravate sono spesso dei perfetti insospettabili: professionisti, artigiani, dipendenti, genitori, pensionati... Non una categoria si può salvare. Eclatante a Genova, per esempio: nel 2011 chi metteva la colla a presa rapida nella serratura di un condòmino era un vicino magistrato!

Chi entra in questo circolo di brutte azioni dà vita ad una escalation di cattiverie di cui spesso l'amministratore resta all'oscuro, nella comune convinzione che questi disagi siano tanto inevitabili quanto tollerabili. Ma questo è stalking, reato di persecuzione.
La natura di questa piaga è sottile e potrebbe manifestarsi a casa di ciascuno di noi. Per questo è necessario che ci sia una forte presa di coscienza a riguardo. Da un lato l'amministratore deve avere il polso della situazione, dall'altro i residenti dovrebbero informarlo dei “dissapori” non appena se ne presenta il primo sentore.

Ma se approfondire lo stalking e la sua giurisprudenza potrebbe servire a vincere una causa in tribunale, non credo che serva alla causa del vivere serenamente in condominio. Per questo obiettivo credo sia meglio un approccio meno giuridico e più antropologico.

Il presupposto è escludere che la massima aspirazione di qualcuno sia prevaricare il proprio vicino. La malafede, almeno all'inizio di ciascun rapporto di vicinato, è esclusa.
La molla che fa scattare l'antagonismo tra vicini, infatti, è il desiderio di rivalsa per un diritto più o meno leso. E le cause di questa “esigenza di giustizia” (o di vendetta?!) sono spesso solo un malinteso, o abitudini diverse, o, infine, la maleducazione. E in tutti questi casi è ottima norma far intervenire un terzo a mediare (l'amministratore?) per cercare di smorzare sul nascere un conflitto che se sul piano legale potrebbe risolversi con sentenze e condanne, resterebbe aperto ed irrisolto sul piano umano (fondamentale: le persone non sono solo entità giuridiche!).

Recentemente, per esempio, ho chiesto ad una condomina se è davvero il caso di denunciare per disturbo alla quiete gli appassionati vicini che - diceva - quando fanno l'amore sembra il Far West. Con una buona dose di pazienza e il dovuto garbo, escludendo l'accusa diretta, anche i più focosi scendono a miti consigli.

Infatti, di fronte a un problema, se non si colpevolizza chi ha fatto uno sbaglio ma gli si prospetta di diventare protagonista di un miglioramento, chiunque sarà ben lieto di collaborare per una soluzione.

Lo scorso aprile un autocarro ha urtato il recinto di un condominio causando un piccolo danno: il principale sospettato era un autista del vicinato. Per questo condominio le possibilità erano apparentemente solo due:

  • subire il disagio, lasciando la ramina danneggiata o riparandola a proprie spese;
  • far valere il “diritto”, raccogliendo le prove e facendo intervenire l'assicurazione dell'autista.
  • In entrambi i casi una delle due parti avrebbe pagato troppo (nel morale e/o nel portafoglio) per un incidente evidentemente molto piccolo. Ma soprattutto le due parti (condòmini danneggiati ed autista) non si sarebbero incontrate e avrebbero cominciato a guardarsi con inimicizia, finendo nel vortice di diffidenza che toglie la serenità.

Anche qui, parlando con franchezza al conducente improvvido, e coinvolgendo qualche gentile condòmino, il piccolo danno è stato valutato e risolto in una mattinata, lasciando entrambe le parti gratificate e in buoni rapporti.

Il consiglio è quindi spiegarsi con cortesia, tramite un mediatore, senza ferire l'orgoglio di nessuno ma mettendo sempre le cose in chiaro per far emergere il buon senso, che è l'unica garanzia di quieto vivere. Senza questo, il “buon vicinato”, con virgolette ironiche, viene sorretto da sorrisi forzati e tanta tensione: in questa situazione ogni piccola mancanza può scatenare una faida e ...intasare i tribunali.

Nel vero Buon Vicinato, invece, ciascuno sa che nessuno vuole iniziare una battaglia senza motivo, e perciò può stare sereno. Infatti abbiamo tutti bisogno di vivere in pace, senza trovare avversari o nemici, almeno nel posto sicuro che è casa nostra. E di casa nostra il condominio cos'è, se non la parte più esterna e protettiva?

E quindi come ristrutturiamo e mettiamo in sicurezza strutture e impianti, allo stesso modo dobbiamo rinforzare e rinsaldare il condominio di persone, cioè la comunità: ma l'investimento è a costo zero, e la serenità che si ottiene non ha prezzo!