Contabilizzatori e termovalvole: come funziona il nuovo conteggio del riscaldamento

Cosa succede nei condomini dotati di impianti di riscaldamento centralizzati non dotati di sistemi di termoregolazione delle singole unità abitative?
Nella maggioranza dei condomìni, il sistema di riscaldamento è costituito da una centralina di controllo, con la quale si impostano i tempi di accensione dell’impianto (stabiliti per legge a seconda della zona climatica – In Lombardia dal 15 ottobre al 15 Aprile per un massimo di 14 ore al giorno) e con la quale si regola automaticamente la temperatura dell’acqua per i termosifoni in funzione della temperatura esterna, rilevata con una apposita sonda.
Questo sistema non è sufficiente in impianti vecchi, magari progettati approssimativamente e non equilibrati per far fluire la stessa quantità di calore in ogni singola unità abitativa.
Può succedere infatti che il risultato sia la presenza di temperature diverse nelle differenti zone dell’edificio: gli appartamenti all’attico (o ultimo piano), quelli esposti a nord o d’angolo possono risultare sensibilmente più freddi rispetto a quelli ai primi piani, esposti a Sud o interni. Il gestore dell’impianto, per assicurare un buon confort termico agli appartamenti più freddi, aumenta la temperatura dell’acqua calda per i radiatori, surriscaldando gli appartamenti più favoriti, con l’effetto però di sprecare calore, poiché gli appartamenti non sono dotati di sistemi di termoregolazione dei singoli locali. E’ da notare che ogni grado di temperatura in più mantenuta negli appartamenti rispetto alla temperatura di confort (indicativamente di 20-21°C) genera mediamente un maggiore consumo energetico del 7%. Per ovviare a questo spreco è stato ritenuto opportuno incentivare l’installazione di sistemi di termoregolazione delle singole unità abitative: cioè termovalvole e contabilizzatori.

Cosa hanno fatto le istituzioni per incentivare l’installazione di termovalvole e contabilizzatori?
Le autorità competenti in ambito energetico a partire dalla Comunità Europea, Stato Italiano e regioni hanno emanato una serie di direttive, leggi, decreti, e delibere. Tra quelle più rilevanti dobbiamo ricordare la legge finanziaria italiana del 2007, prorogata più volte, che rende possibile richiedere la detrazione fiscale del 55%: attualmente, tale detrazione è valida per interventi eseguiti entro il 30 giugno 2013, ma vi sono buone probabilità che tale termine venga prorogato fino al 2020.
Nell’ambito della regione Lombardia, con la legge 24 del 2006 è diventato obbligo dotarsi di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione di calore nei singoli appartamenti per tutti gli edifici dotati di impianto termico centralizzato.Le scadenze sono variegate e complesse, ma un termine ultimo per tutti ad ora esiste, ed è il 1 agosto 2014.

Perché si usano i contabilizzatori, oltre alle termovalvole?
La contabilizzazione del calore è stata introdotta per favorire e stimolare un corretto uso del sistema di termoregolazione attuato con la termovalvola: per la prima volta così negli impianti centralizzati a fine stagione si pagherà la bolletta energetica in base a ciò che si è effettivamente consumato, a seconda della temperatura che si è mantenuta nell’abitazione e di conseguenza in base alla quantità di calore che si è consumato.
I contabilizzatori memorizzano i dati che servono per calcolare il consumo di calore. Tali dati vengono elaborati da un sistema remoto per essere spediti in forma elettronica (email) direttamente all’amministratore del condominio.

Come funziona la contabilizzazione e come vengono ripartiti i costi di riscaldamento dopo l’installazione del sistema?
In assenza di contabilizzazione i costi di gestione del riscaldamento (manutenzione e consumi di combustibile) vengono ripartiti in base ai millesimi del singolo appartamento.
Installata la contabilizzazione invece i costi riferiti alla gestione dell’impianto (consumi di combustibile, energia elettrica, etc) vengono ripartiti in parte (mediamente 20-30%) in base ai millesimi ed in parte (mediamente 70-80%) sulla base dei contatori rilevati dal sistema di contabilizzazione. Tutti i costi riferiti alla manutenzione (centrale termica, impianto, etc) vengono comunque ancora ripartiti in base ai millesimi.

Facciamo un esempio concreto: per un condominio di 20 appartamenti di circa 80 metri quadri l’uno quanto costa il cambio di sistema? Quali sono i benefici?
Nel caso preso in considerazione, la situazione prima dell’installazione di un sistema di termoregolazione e contabilizzazione era la seguente: nella stagione 2009-2010 il consumo annuo medio di gas era di 21'000 metri cubi per un costo di circa 20'000 euro e il costo di gestione dell’appartamento circa 1'000 euro.
L’intervento è consistito nell’installazione nel condominio di un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore composto da valvole termostatizzabili accoppiate a testine elettroniche e cronotermostati. Ogni appartamento è stato diviso nelle zone giorno e notte, abbinandole a due cronotermostati che regolavano cinque radiatori per appartamento.
Il costo dell’intervento, comprensivo dell’adeguamento del gruppo di pompe idrauliche di circolazione nella centrale termica, è stato di 1'100 euro ad appartamento, 550 euro dei quali detraibili fiscalmente in 10 anni. Nella seguente stagione 2010-2011 è stato rilevato un consumo di circa 17'000 metri cubi: si è così avuto un risparmio di circa 4’000 euro.

Varata la "piccola rivoluzione" del codice di condominio

Alla luce della recentissima approvazione del nuovo assetto normativo, che regolerà la vita condominiale, la cosiddetta “riforma del condominio”, si possono fare alcune brevi considerazioni.
In primo luogo, per quanto riguarda la figura dell’amministratore, si deve osservare come il legislatore abbia deciso di sostenere la professionalizzazione della figura dell’amministratore di condominio: di fatto, privilegia, a torto o a ragione, chi già svolge l’attività di amministratore condominiale con serietà e dedizione dimostrata anche con l’aggiornamento e la preparazione professionale.
Nella riforma spicca la previsione normativa per cui l’amministratore, che durerà in carica due anni al posto di uno, debba adempiere per legge agli obblighi fiscali, compresa la gestione del conto corrente dedicato ed intestato al condominio, la redazione dello stato patrimoniale, corredato da una relazione accompagnatoria (oltre la conservazione decennale della documentazione, l’accensione di una polizza professionale, etc...).
Tale norma è un filtro all’accesso dell’attività dell’amministratore: mira a privilegiare chi esercita la professione “per mestiere” e a destituire, o per lo meno a scoraggiare, chi invece la esercita a titolo occasionale.
Il testo della riforma mette anche in chiaro come la nuova figura dell’amministratore di condominio debba esser l’espressione di un “buon” cittadino, dovendo lo stesso avere i requisiti di onorabilità. Il professionista dovrà, dunque, avere delle qualità morali, pena la revoca del mandato: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato; dovrà avere anche dei requisiti professionali (fino ad oggi NON richiesti), ovvero, un diploma di scuola media di secondo grado e aver sostenuto un corso di formazione ad hoc, oltre il citato aggiornamento professionale.
Spunti interessanti offrono, inoltre, le disposizioni che vanno a modificare i quorum deliberativi e costitutivi dell’assemblea, che tante volte veniva convocata “per nulla”, o a cui comparivano sempre i soliti condomini (Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti. Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.)
La procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio sarà più snella, grazie ad un quorum meno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi). Si pensi che con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano, anche a titolo oneroso, un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.
D’altro canto, merita certamente attenzione l’attribuzione (prima era inesistente) di un vero e proprio potere sanzionatorio dell’amministratore che potrà elevare sanzioni pecuniarie da 200 e, in caso di recidiva, sino a 800 euro (!!!).
Queste alcune “pillole” che ho deciso di porre in evidenza nel presente commento. Va da sé che la nuova riforma tocca altri e numerosi argomenti, come, per esempio, quello che cancella tout court il divieto di tenere degli animali in casa, o l’altro che stabilisce che il condomino potrà rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento, o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resterà comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
In definitiva, solo la futura prassi, che in materia condominiale è stata poi trasposta in oltre 50 anni di giurisprudenza dagli esiti altalenanti, ci dirà se questa riforma, che allo stato parrebbe gettare basi più solide della precedente normativa, riuscirà a far governare (e a questo punto ad amministrare) in modo più efficiente le nostre case.

Riforma del Condominio: da oggi sarà più dura per i "morosi"

E' entrata in vigore oggi, 18 giugno 2013, la riforma del condominio, una revisione delle regole che interessa circa 30 milioni di italiani e alcune migliaia di amministratori condominiali sparsi per tutto lo stivale.

Una riforma che, aldilà di alcune eclatanti novità, cambia la vita innanzitutto agli amministratori: «In realtà molti di noi si sono già mossi per tempo - spiega Andrea Leta, presidente di Aiac, associazione di amministratori di condominio- ma bisogna ammettere che per l'amministratore ci sono parecchi lavori in più. Deve ora, per esempio, tenere 4 registri diversi che prima non erano obbligatori e ora si. Ora, inoltre, abbiamo l'obbligo di tenerci informati sulle norme. A livello di condòmini, invece, nella maggior parte dei casi ha solo normato degli argomenti che già si stavano mettendo in pratica, come il conto corrente e il codice fiscali unici per ogni condominio».

In realtà non è proprio così: unanovità in particolare sta arrivando in questi giorni in molte caselle dellla posta: «Si tratta del registro dell'anagrafica condominiale: ora l'amministratore diventa responsabile di chi è nello stabile, per questo deve essere istituito questo registro - Continua Leta - Da gennaio abbiamo già cominciato a mandare lettere, e siamo tenuti a aggiornare il registro al più presto: se non riceve risposte, l'amministratore si attiva per recuperare i dati e ha il diritto di addebitare le ricerche al condòmino che è rimasto inerte».

Un altra novità della riforma è la possibilità per l'amministratore ad attivarsi per sanzionare i condomini inadempienti «Anche se la norma non è ancora chiara: soprattutto sulle decisioni dell'assemblea sull'applicabilità delle sanzioni». Un'altra questione è quella dei condòmini morosi: «Chi non paga avrà una vita più difficile: non sarà più necessaria una votazione assembleare per procedere al recupero coatto dei soldi, a meno che l'assemblea non decida di lasciare perdere. Inoltre, se i fornitori del condominio non ricevono i soldi pattuiti, l'amministratore potrà cedere il credito ai fornitori, che potranno così richiedere direttamente ai condòmini che a loro volta non pagano, il prezzo non ancora pagato». D'altra parte, d'ora in poi: «L'amministratore dovrà avere il 100 per cento della somma necessaria sul conto corrente, per poter far partire un appalto di lavori». Una regola che correrà il rischio, in una situazione di crisi come l'attuale, di frenare molti dei lavori di manutenzione e ristrutturazione nelle case.

Altri, più piccoli particolari, faranno ancora la differenza: come l'obbligo di esporre nei condomini la targa con il nome dell'amministratore, in modo che si sappia sempre a chi fare riferimento. E la possibilità di creare un sito condominale, che possa radunare le informazioni di servizio utili.

Ecco l’abc della Riforma del Condominio

La commissione giustizia del Senato ha approvato definitivamente il progetto di legge di riforma del condominio già approvato alla Camera: l'associazione degli amministratori di Varese l'ha riassunta in questo vademecum

Il 20 novembre 2012, la commissione giustizia del Senato ha approvato definitivamente il progetto di legge di riforma del condominio già approvato alla Camera. Il nuovo testo entrerà in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
L'Aiac (Associazione Italiana Amministratori Condominio) ha stilato, in base al testo definitivo approvato in Commissione Giustizia al Senato, un vero e proprio Abc delle novità: eccolo

Accesso agli atti. Sancito in diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia.

Amministratore. Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Possesso di polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea. Passaggio di consegne senza ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico. Nomina di amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica. Obbligo per l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio. Redazione del rendiconto entro 180 giorni. Possesso di requisiti morali pena la revoca: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e corso di formazione e aggiornamento professionale.

Animali. I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici.

Antenne. Riconosciuto il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali.

Avviso di convocazione. Invio tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Annullabilità della delibera entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Consiglio di condominio. Possibilità di nomina del consiglio di condominio di 3 membri (se edificio con più di 11 unità immobiliari).

Contabilità. Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore.

Conto Corrente Condominiale. Tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio.

Delega. Obbligo della forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Divieto di delega all’amministratore. In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo abbia più di 60 partecipanti

Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.

Distacco dall’impianto centralizzato. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusive. Possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.

Innovazioni. Il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + 1⁄2 del valore per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati. Nuovo l’iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Lavori su parti esclusive. Prevista la preventiva comunicazione all’amministratore per interventi su parti di proprietà o uso individuale.

Mediazione. Disciplinato il rito della media-conciliazione in materia di condominio, con relativi obblighi dell’amministratore.

Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

Parti comuni. Il nuovo art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. Perché un bene utile a tutti i condòmini non sia da ritenersi parte comune, occorre una espressa previsione contraria da parte del titolo. La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.

Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.

Registri. Obbligo di tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità.

Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni da € 200 e fino a € 800 in caso di recidiva.
Sito web condominiale. Attivazione di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su richiesta dell’assemblea.

Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Supercondominio. Il nuovo art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.

Tabelle millesimali. Rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica maggioranza nei casi di errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola u.i. per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

Videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.